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Teilungserklärung: Von Eigentumseinheiten, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wenn der Besitzer einer Immobilie vorhat, einzelne Eigentumswohnungen zu veräußern, dann muss in einer Teilungserklärung festgelegt werden, welche Räume und Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören. Die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan und der eigentumsmäßigen Aufteilung der Wohnanlage muss im Grundbuch eingetragen werden.

Im engeren Sinne regelt die Teilungserklärung die Rechtsverhältnisse einer Immobilie, das bedeutet die Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Festlegung und Zuordnung der Eigentumseinheiten. Der Teilungserklärung muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beigefügt werden. Mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wird die Teilung wirksam.

Im Aufteilungsplan muss die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich werden. Dabei darf die Nummerierung der zum Wohnungseigentum gehörenden Räume, mit der jeweils gleichen Nummer nicht fehlen, sonst verbleibt der entsprechende Raum im Gemeinschaftseigentum.

Gebäudeteile oder Anlagen, die nach dem Gesetz zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, können nicht einfach per Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt werden. So können beispielsweise Fenster von einer Wohnungseigentümerschaft nie zum Sondereigentum erklärt werden, da sie als architektonisch-gestaltende Bauteile immer zum Gemeinschaftseigentum gehören. Nur der Innenanstrich der Fenster und die Fenstergriffe sind dem Sondereigentum angegliedert. Das gleiche gilt für den Balkon.

Übrigens darf die Teilungserklärung oder der Teilungsvertrag nicht mit der Gemeinschaftsordnung verwechselt werden. Oftmals wird die Trennung in der Praxis nicht beachtet, so dass von Teilungserklärung gesprochen wird, obwohl die Gemeinschaftsordnung gemeint ist.

Quelle: news.myimmo.de, immobilienscout24.de
Bild: Stephanie Hofschlaeger (Pixelio)

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